• Yiğit Buğra Alaybeyoğlu

Kat Mülkiyeti Ve Kat Malikleri Kurulu Toplantısı

En son güncellendiği tarih: 12 Ağu 2020


Kat Mülkiyeti ve Kat Maliki Kavramı

            Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, ofis, dükkan, depo gibi ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli bağımsız bölümleri üzerinde kurulan müstakil bir mülkiyet hakkıdır. Daha kısa bir tanımla, bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkına, kat mülkiyeti adı verilir. Bağımsız bölümler üzerinde kurulmuş bu hakka sahip olan kimseye de kat maliki denir.

          Kat mülkiyetinde her kat malikinin sahip olduğu arsa payı ile ortak yerler üzerindeki paylı mülkiyet hakkı da bağlanmıştır. Bu suretle kat malikleri bağımsız bölümleri üzerinde tek kişi mülkiyetine sahip iken, arsa ile ortak yerler üzerinde ise paylı mülkiyet hakkına sahiptir.

         Kat mülkiyeti terimi sadece teknik anlamda kullanılmış bir terimdir. Kat mülkiyetinden bahsedebilmek için mutlaka kat bulunması gerekmez. Müstakil yapılarda kat mülkiyetine konu edilebilir.

           Kanuna göre, Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar vs. yerler kat mülkiyetine konu olamazlar.


KAT MÜLKİYETİNİN KURULUŞU

       Kat mülkiyetinin kurulabilmesi için ilk şart, tamamlanmış bir yapının bulunmasıdır. Diğer bir şart ise bu yapının bağımsız bölümlere ayrılmış olmasıdır. Ayrıca anagayrimenkulün tümünün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmeden o gayrimenkulün yalnız bir veya birkaç bölümü üzerinde kat mülkiyeti kurulamaz.

            Kat mülkiyeti ya malikler tarafından yapılmış sözleşme ile (iradi olarak) yada mahkeme kararıyla kurulur.

1) İradi kuruluş

Kat mülkiyetinin iradi yoldan kuruluşu için hukuki bir sebep, yani sözleşme ile tescili gerektirir.

Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinden istemde bulunmaları gerekir. Bu belgeler;

a) Mimari proje ile yapı kullanım izin belgesi

b) Malik veya maliklerce imzalanmış yönetim planı


2) Hakim Kararıyla Kuruluş

            Paydaşlar, kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesini dava edebilirler. Kat mülkiyeti kanunu hâkime, paydaşlara payları oranında bir bağımsız bölüm tahsisi imkânını tanımış bulunmaktadır.

         Kat Mülkiyeti Kanununun 10/5 maddesinde aynen: “Kat mülkiyetine konu olmaya elverişli bir gayrimenkul üzerindeki ortaklığın giderilmesi davalarında, mirasçılardan veya ortak maliklerden biri, paylaşmanın, kat mülkiyeti kurulması ve bağımsız bölümlerin tahsisi suretiyle yapılmasını isterse, hakim, o gayrimenkulün mülkiyetinin, 12 nci maddede yazılı belgelere dayanılarak kat mülkiyetine çevrilmesine ve paylar denkleştirilmek suretiyle bağımsız bölümlerin ortaklara ayrı ayrı tahsisine karar verebilir.”


KAT MALİKLERİ KURULU VE TOPLANMA USULÜ

        Anagayrimenkul kat malikleri kurulunca yönetilir. Kat maliklerinden meydana gelen bu kurula kat malikleri kurulu denir. Kat malikleri kurulu tüzel kişiliğe sahip değildir.

          Kat malikleri kurulu olağan şekilde toplanabileceği gibi olağanüstü şekilde de toplanabilir. Kat malikleri kurulunun yılda en az 1 defa toplanması mecburidir. Toplantı zamanı yönetim planında belirtilir. Eğer böyle bir toplantı zamanı belirlenmemiş ise her yılın ocak ayı içerisinde kat malikleri kurulu toplantısı yapılır.

Önemli bir sebebin çıkması halinde, yöneticinin veya denetçinin veya kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine ve toplantı için istenilen tarihten en az on beş gün önce bütün kat maliklerine imzalattırılacak bir çağrı veya bir taahhütlü mektupla, toplantı sebebi de bildirilmek şartıyla, kat malikleri kurulu her zaman toplanabilir.İlk çağrı yapılırken, toplantı yeter sayısının sağlanmaması halinde, ikinci toplantının nerede ve hangi tarihte yapılacağı da belirtilir. Ancak ilk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak gün sayısı 7 günden az olamaz.

          Birinci toplantıda toplantı yeter sayısı, kat maliklerinin arsa payı ve sayı bakımından yarısından bir fazladır. Görüldüğü üzere burada çifte çoğunluk aranmaktadır. Pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan veyahut usulüne uygun bir şekilde çağrı yapılmadan toplanmış kat malikleri kurulu toplantısı için hâkimin müdahalesi istenebilmektedir.

           Pay ve paydaş çoğunluğu ile toplanan kurulda oy çoğunluğu ile karar verilir. Ancak, ilk toplantı bu yeter sayı elde edilemezse, en geç on beş gün sonra ikinci bir toplantı yapılır ve karar, bu toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile verilir. Kanun, böylece ikinci toplantı için, toplantı yeter sayısı olarak çifte çoğunluk şartını öngörmemiştir.


Oya Katılma

          Her kat malikinin arsa payı ne olursa olsun tek bir oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan kat maliklerinin ise sahip oldukları bağımsız bölüm sayısı kadar oy kullanma hakları vardır. Ancak, bu sayı bütün oyların üçte birinden fazla olamayacaktır.


Hakimin Müdahalesi

          Kat malikleri kurulu tarafından verilen kararlar, her kat malikini bağlayacağı için, Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.

         Bu sebeple kat malikleri kurulu kararlarına mahkeme yolu ile itiraz edilebilmesi için kat malikleri kurulu toplantısına katılmış olmak ve ilgili karar hakkında olumsuz oy kullanmış olmak gereklidir.

14 görüntüleme0 yorum

Son Paylaşımlar

Hepsini Gör